一、出台背景与核心目的

这份通知是兰陵县住房和城乡建设局2019年印发的，核心目的是规范全县物业服务企业的经营行为，整顿物业管理市场秩序，切实保护业主的合法权益，让我县物业管理市场能平稳、健康发展。结合我县物业管理实际，经县政府同意，由十部门联合开展专项整治行动，重点打击物业领域的违法违规、不正当经营行为，解决业主反映强烈的各类物业问题，这也是响应上级关于加强物业管理、保障群众切身利益的工作要求，推动物业行业规范化发展的重要举措。

二、核心内容：专项整治重点（业主、物业必看）

本次专项整治聚焦物业管理领域最突出、最影响业主权益的15类违法违规行为，不用死记硬背，重点关注以下几类常见情况，涵盖物业、建设单位（开发商）的主要违规行为：

1.物业资质与委托违规：比如出租、出借物业资质证书，把小区全部物业管理工作擅自委托给别人；

2.前期物业选聘违规：小区前期物业（开发商选聘的），没通过招投标，也没经过批准，就擅自用协议方式选聘；

3.建设单位违规：开发商没按规定配物业管理用房、擅自处置业主共有的公共部位（如楼道、绿地）和共用设施（如电梯、健身器材），或者交接物业时不及时移交相关资料；

4.物业履职违规：没检查小区公共部位、设施就擅自承接物业，没建立健全物业管理相关制度，没按物业服务合同约定的标准提供服务；

5.资金与经营违规：挪用业主缴纳的住宅专项维修资金（比如修电梯、修屋面的钱），擅自改变物业用房、公共建筑的用途，或者利用公共部位违规经营（如乱设广告）；

6.收费违规：收水费、电费、物业费时，私自提高价格、额外加价，或者收费没经过政府主管部门备案；

7.管理缺位违规：对小区里的私搭乱建、乱贴乱画、破坏绿地、占用消防通道、噪音油烟扰民等违法违规行为，不劝阻、不上报；对业主的投诉、反映的问题，拖着不解决，导致矛盾频发；

8.其他违规：不配合上级部门工作、落实不到位，以及其他违反物业管理相关规定的行为。

三、违规处罚措施（明确红线，震慑违规）

针对上述违规行为，由县集中处理物业管理领域突出问题工作领导小组研究处罚方案，相关部门负责执行，根据违规情节轻重，采取5类梯度处罚，既警示又有刚性约束，倒逼物业和建设单位规范履职：

1.最轻处罚：书面警示，提醒企业整改；

2.约谈警示：约谈物业服务企业主要负责人，督促整改；

3.公开曝光：通报、曝光企业的不正当经营行为，责令限期整改；

4.信用与行政处罚：整改不到位的，依法实施行政处罚；同时将企业列入违法失信名单，下调信用等级（影响企业后续经营）；

5.最严处罚：对严重违规、屡教不改的物业服务企业，列入“黑名单”，禁止其承接新的物业服务项目，从源头遏制违规行为。

四、组织领导与核心意义

1.组织保障：本次专项整治由县集中处理物业管理领域突出问题工作领导小组统一组织，定期开会研究整治过程中的问题，督促各成员单位（十部门）密切配合、联动查处，确保整治工作落地见效；

2.核心意义：这份通知本质上是给物业服务企业、建设单位划定“红线”，给业主撑腰。通过专项整治，打击违规行为、规范市场秩序，解决业主身边的物业烦心事，让物业真正履行服务职责，同时推动我县物业管理行业走向规范，提升物业服务水平，保障业主合法权益，营造和谐有序的居住环境，这也是基层社会治理中保障群众切身利益的重要举措。