一、背景依据

为破解兰陵县物业管理领域体制不顺、服务不规范、监管不到位等突出问题，补齐物业行业发展短板，提升居民居住品质，推动社区治理提质增效，结合县域物业管理实际，立足城乡一体化发展需求，兰陵县人民政府办公室制定本意见，进一步理顺管理机制、明确各方职责，推动物业管理行业规范化、品质化发展，助力和谐社区建设。

本意见主要依据省委、省政府《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》《山东省物业管理条例》，结合临沂市人民政府相关工作部署及兰陵县物业管理实际情况制定，确保政策衔接到位、依法合规，同时兼顾县域物业发展特点，增强政策的实操性和针对性。

核心目标是构建“市场化运作、品质化服务、规范化管理”的物业管理体系，理顺县、乡镇（街道）、社区三级管理体制，明确各方职责分工，强化部门联动与业主自治，破解物业管理领域突出矛盾。最终实现物业管理全覆盖、服务品质显著提升，推动物业管理行业持续健康发展，促进社区和谐稳定，切实增强居民的获得感、幸福感和安全感。

覆盖兰陵县行政辖区内所有物业管理相关主体，包括县、乡镇（街道）、社区各级管理部门，县发改、住建、公安等相关职能部门，物业服务企业、业主大会、业主委员会，以及小区业主、相关专业经营单位（供水、供电、供气等）。

涵盖兰陵县全域内各类物业项目（含新建住宅、老旧小区等）的管理、服务、监管全流程，包括物业企业行业管理、业主自治、设施维护、收费管理、纠纷调解、违法违规整治等各项相关工作，实现县域物业管理领域全覆盖、无死角。

本意见立足兰陵县物业管理实际，在体制机制和实操层面形成多项创新，破解以往管理难题：一是构建“三级联动”管理体制，明确县、乡镇（街道）、社区各自职责，打破以往管理碎片化、责任不清晰的困境，强化属地管理责任，让基层有职有权、能管会管。二是推行“四位一体”管理模式，以党建为引领，推动社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业协同联动，实现共商共治、共建共享，破解物业与业主、社区衔接不畅的问题。

三是完善“全链条监管”机制，整合多部门执法力量，明确各部门监管职责，形成齐抓共管合力，同时建立物业企业信用评级、黑名单等制度，强化市场约束，规范物业企业经营行为。四是强化业主自治赋能，规范业主大会、业主委员会运作，明确其职责权限，同时完善物业收费调节机制，兼顾业主与物业企业双方权益，破解业主自治难、物业收费难等突出问题。五是健全老旧小区兜底保障，对无人管理小区实行社区牵头、基本服务覆盖，或依托国企组建物业企业进驻，逐步实现物业管理全域覆盖。

各相关单位需严格落实职责分工，杜绝推诿扯皮，确保各项政策落地见效；物业服务企业需规范经营，严格落实“三公开”制度，主动接受业主和监管部门监督；业主需依法履行义务，配合物业和社区管理，按时缴纳物业费用。各部门、乡镇（街道）需加强协同联动，定期召开联席会议，及时化解物业管理领域矛盾纠纷，严厉查处违法违规行为。专业经营单位需履行设施设备维修养护义务，做好与物业企业、开发单位的衔接，保障居民基本生活需求。

本意见由兰陵县人民政府办公室印发，文号为兰陵政办发〔2020〕3号，面向全县各乡镇人民政府、街道办事处及县直有关部门、单位贯彻执行。意见明确成立县物业管理工作领导小组，统筹推进全县物业管理工作，各乡镇（街道）需配套组建工作机构、配备专职人员，落实经费保障，确保各项工作有序推进。

1. 三级物业管理体系：指由县、乡镇（街道）、社区构成的分层管理体系，实行统一领导、分级管理、条块结合、属地负责，明确各级职责，协同推进物业管理工作。

2. 四位一体管理模式：以社区党组织为引领，整合社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方力量，建立共商事务、协调互通的管理模式，推动社区治理与物业管理深度融合。

3. 业主自治：指小区业主通过业主大会、业主委员会，依法行使对小区公共事务、物业管理的知情权、参与权、监督权，自主管理小区相关事务，维护自身合法权益。

4. 物业“三公开”制度：指物业服务企业需公开物业服务价格、服务标准、服务内容，公开投诉渠道，公开小区公共部位收益，接受业主和社会监督。

5. 专业经营单位：指负责小区供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营设施设备建设、维修、养护和服务的单位。

1. 规范服务提质，提升居住体验：明确物业企业服务标准和监管要求，加强从业人员培训，推动物业服务品质升级，解决小区卫生、秩序、设施维护等突出问题，让居民居住更舒心。

2. 理顺管理体制，化解矛盾更高效：建立三级管理体系和部门联动机制，设立物业管理联席会议，畅通投诉举报渠道，快速调解物业纠纷，减少业主维权成本，维护业主合法权益。

3. 强化业主自治，保障业主话语权：规范业主大会、业主委员会运作，引导业主主动参与小区管理，明确业主权利义务，让业主真正成为小区的“主人”，实现共建共享。

4. 兜底保障覆盖，破解老旧小区难题：针对无人管理小区，通过社区牵头提供基本服务或国企进驻等方式，实现物业管理全覆盖，改善老旧小区居住环境，惠及更多居民。

5. 规范收费管理，保障业主权益：明确物业收费标准和调节机制，实行政府指导价动态调整，要求物业企业公开收费信息，杜绝乱收费、强制收费，减轻业主负担。

6. 强化安全管控，守护居住安全：整合公安、消防、综合执法等部门力量，加强小区治安、消防、违法建设等管控，及时消除安全隐患，保障居民人身和财产安全。